Сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации

Сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации решит проблемы применения ФЗ №214

Государственная дума РФ вносит поправки в Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Законопроект предлагает устранить препятствия к заключению договоров долевого участия в строительстве, которые возникают у застройщиков. 

В частности, освободить от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с №214, чтобы снять причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС. 

Законопроект предупреждает продажу в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан – «обманутых дольщиков», третьим лицам без обязательств по постройке объекта жилищного строительства и передачи жилых помещений гражданам, а также предоставляет право преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав субъекту РФ (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки и передачи гражданам.

И, наконец, законопроект сохраняет лишь три схемы привлечения средств граждан: по договору долевого участия, через создание ЖСК или выпуск облигаций. Одновременно устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств каждого гражданина в порядке, не предусмотренном Федеральным законом, от 500 тыс. до 1 млн руб. Этот закон сделает строительный рынок, но и сегодня существуют законные схемы привлечения средств в строительство, минимизирующие риски дольщиков и удобные для компаний-застройщиков. 

Рынок жилья в России развивается крайне не равномерно как во времени, так и в пространстве. Ценовые колебания на нем порой не поддаются анализу и более-менее внятному прогнозированию. Тем не менее, остается неизменным остается то, что цена на строящееся жилье зависит от того, на какой стадии приобретатель прав на квартиру вступит в долевые отношения с застройщиком. Чем раньше, тем цена меньше. 

Именно в силу этого обстоятельства граждане приобретали и приобретают жилье на первичном рынке, где цены на 20, 30, а то и 40% ниже, чем на вторичном. Именно поэтому с середины 1990-х гг. прошлого века распространилась схема долевого участия в финансировании строительства жилья. 

  
Процесс привлечения дешевых ресурсов в стройку набрал огромные обороты и явился одной из причин бурного развития жилищного строительного рынка. При этом появились и «комбинаторы», воспользовавшиеся огромным спросом на жилье, с одной стороны, доверчивостью граждан – с другой и неразвитостью праворегулирования в этой области – с третьей. 

В результате использования полузаконных схем продажи жилья возникли так называемые «обманутые дольщики», которые не преминули обратиться к властям за защитой. Как известно, ответ властей выразился в принятии Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ), который был введен с 1 апреля 2005 г. 

К сожалению, при введении указанного закона в действие не была учтена инертность строительного рынка, в результате попытка придать строительству жилья цивилизованный характер привела к появлению «серых» схем привлечения средств граждан.

Обычно в начале строительства застройщик особо не задумывается над его окончанием, так как на стадии сдачи в эксплуатацию жилого дома огромную роль играет коррупционная составляющая, а приобретатель прав остается один на один с проблемой регистрации своего права собственности, поэтому сроки регистрация прав на недвижимость составляют от года до нескольких лет.

В последнее время ситуация стала постепенно меняться. В деятельность застройщиков все больше и больше вмешивается государство, защищая интересы граждан – приобретателей прав на жилье. Уже известны громкие случаи привлечения к уголовной и материальной ответственности крупных фирм, занимающихся продажей строящегося жилья. 

Поэтому настала необходимость обсуждения имеющихся на рынке схем привлечения денежных средств граждан и разделения их на две большие группы: законные и сомнительные, или рисковые. 

К схемам, соответствующим требованиям действующего законодательства относятся прямо предусмотренные Законом № 214, к которым относятся:

• заключение договора долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома с поручительством банка;
• заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома с залогом земельного участка и строящегося жилого объекта;
• привлечение средств граждан путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или жилищно-накопительного кооператива (ЖНК);
• выпуск застройщиком облигаций особого вида – жилищных сертификатов и реализация их дольщикам;

• а также сделки, основанные на иных положениях законодательства, отличающихся от положений Закона № 214-ФЗ, например, так называемая «депозитная» схема, в соответствии с которой средства дольщика передаются в депозит банку, а банк, в свою очередь, финансирует застройщика и становится гарантом для дольщика по снижению его рисков. 

К сомнительным (рискованным) схемам относятся:

• привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим погашением его путем передачи построенной квартиры;
• – покупка у застройщика векселя с последующим погашением его путем передачи построенной квартиры;
• – заключение возмездного предварительного договора купли-продажи квартиры;
• – заключение возмездного агентского договора с агентом застройщика, по которому агент является посредником между дольщиком и застройщиком по передаче построенной квартиры в собственность дольщика;
• – вклад в коммандитное товарищество;

• – уступка прав по инвестиционному договору.

Существуют от 8 до 12 и более производных от названных схем привлечения денег граждан в строительство жилья.
Основным недостатком «серых» схем является отсутствие прямого основания возникновения прав требования у дольщика за оплаченную квартиру, так как отсутствует связь между этими обязательствами. По таким схемам имеются случаи «двойных» продаж; возникают проблемы с передачей в собственность и государственной регистрацией права собственности на квартиры; риски дольщика по возмещению убытков, выплате штрафов, пеней, а также проблемы привлечения физическим лицом кредитов (займов) для оплаты стоимости квартиры.

Для застройщика «серые» схемы оборачиваются судебными процессами о признании сделок недействительными и уличении в мошенничестве, а также претензиями налоговых служб по уклонению от уплаты налогов. Казалось бы, зачем застройщику работать по «серым» схемам, если есть вполне законный способ, предусмотренный Законом № 214?

Рассмотрим принципиальную схему долевого участия в строительстве жилья, применение которой не противоречит положениям Закона № 214.  Схема имеет следующие особенности:

1) заключение договора долевого участия со всеми участниками осуществляется только после государственной регистрации такого договора с первым участником (дольщиком). Дата регистрации этого договора является и датой регистрации залога прав на земельный участок, на котором будет строиться дом. Срок регистрации – 30 дней; 
2) остальные участники заключают договоры долевого участия и регистрируют такие договоры по мере их заключения. Залог регистрируется автоматически без указания залогодержателя. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним делается следующая запись «Участники долевого строительства». Срок регистрации – 15 дней; 
3) отношения между дольщиками закон не предусматривает. Отношения по залогу регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (с последующими изменениями), Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями), которыми предусмотрен последующий залог.

В конструкции Закона № 214 отношения последующего залога не предусмотрены. Анализ этой схемы показывает как ее положительные, так и отрицательные стороны.

К положительным сторонам, безусловно, нужно отнести следующее: 
– государственная регистрация договора, что исключает случаи «двойных» продаж;
– определенность отношений сторон и их взаимная ответственность по договору;
– обеспеченность обязательств застройщика перед участниками долевого строительства;
– прозрачность финансовых отношений по оплате квартиры;
– правовая определенность возникновения права требования на квартиру;
– урегулированность процедуры регистрации права собственности на квартиру;
– возможность привлечения кредитных ресурсов как для застройщика, так и для «дольщика».

В то же время нужно отметить и отрицательные стороны. 
Для «дольщика»: 
1) проблемы залоговых отношений по договору: 
– множественность залогодержателей и неопределенность их прав;
– двойственность правового положения предмета залога на этапе регистрации права собственности;
– правовая сложность отношений, связанных с возникновением последующего залога;
– предмет залога в процессе строительства претерпевает изменения, которые не поддаются учету;
2) сложность возмещения убытков в случае обращения взыскания на предмет залога.

Для застройщика:
– отсутствие возможности привлечения дешевых ресурсов на этапе подготовки строительства;
– высокие первоначальные издержки (подготовка исходной разрешительной документации, оплата условий присоединения к сетям, затраты на рекламу и т. д.);
– громоздкость процедуры заключения договоров долевого участия;
– сложность взаимоотношений, связанных с исполнением обязательств перед всеми участниками долевого строительства 

– огромен риск влияния каждого участника на строительство объекта в целом.

Вот почему схема долевого строительства, предусмотренная Законом № 214, так тяжело приживается на рынке. По оценкам экспертов, только 10-15% от всех сделок на первичном рынке жилья осуществляются на основе данного закона.

Как отмечено в законе № 214-ФЗ, помимо заключения договоров долевого участия, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК. В этой схеме ЖСК выступает коллективным застройщиком. 

Особенность этой схемы в отличие от долевого участия состоит в том, что отношения между дольщиками в ЖСК трансформированы в отношения пайщиков, которые полностью регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

 Использование ЖСК от заключения договоров долевого участия выгодно отличают такие положительные стороны, как:

– возможность создания ЖСК на этапе подготовки к строительству объекта;
– для создания ЖСК требуется только пять юридических или физических лиц;
– отношения полностью регулируются ЖК РФ и уставом кооператива;
–согласно закону о рекламе имеется возможность проведения рекламы на любых этапах строительства;
– имеется возможность привлечения кредитных ресурсов на любом этапе строительства;
– имеется солидарная ответственность членов ЖСК по его обязательствам пропорционально размеру паевого взноса, что позволяет коллективно нивелировать риски, связанные со строительством.

Единственной отрицательной чертой ЖСК является возможность принятия решений органами управления ЖСК, нарушающих права члена кооператива. Однако имеющаяся судебная практика снижает этот риск.

Как известно, есть правило «золотой середины». Это правило было использовано МАИФ и ЦИК при выдвижении идеи сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации при строительстве жилья. Это позволило использовать основные положительные моменты при заключении договора долевого участия и использования для финансирования застройщика ЖСК.

Такая схема прошла практическую апробацию при строительстве жилого дома в Юго-Западном округе города Москвы, в поселке Некрасовка. Проект был реализован на базе МГУП «Мосводоканал» в период с 2005 по 2008 гг. По этому проекту дом был построен за 12 месяцев, а регистрация прав собственности членов ЖСК осуществлена за 4 месяца. Остальное время ушло на подписание итоговых документов по инвестиционному контракту. Кроме того, в схеме использованы механизмы ипотечного кредитования по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), зарегистрирована ипотека в силу закона и стандартные закладные рефинансированы в АИЖК. 

Указанная схема может использоваться как при финансировании строительства одного жилого дома, жилого квартала, района комплексной жилой застройки, при реконструкции жилых домов с отселением жителей, после принятия поправок в Жилищный кодекс РФ она может широко использоваться при малоэтажном жилом строительстве.

В настоящее время по этой схеме осуществляется финансирование комплексной жилой застройки площадью 1 млн кв. м в Краснодарском Крае. К схеме проявили интерес компании, осуществляющие аналогичную по площади комплексную жилую застройку в Самарской, Оренбургской, Челябинской, Волгоградской, Омской, Ленинградской, Костромской и других областях.

Особенностью этой схемы  сочетания принципов долевого строительства и жилищной кооперации  является участие специальной управляющей компании, которая координирует все процессы. 

Управляющая компания может выступать в нескольких ролях, а именно:

1) собственно компании, управляющей деятельностью ЖСК, в частности финансово-хозяйственной деятельностью до момента, когда ЖСК полностью рассчитается с застройщиком по ДДУ в отношении строящихся квартир в многоквартирном жилом доме;
2) первичного кредитора (займодателя) для членов ЖСК;
3) ипотечного брокера, привлекающим кредитные средства в схему как через кредитование членов ЖСК, так и кредитование ЖСК в целом, а также, предоставления услуг по андеррайтингу, страхованию сделок, организации оценки квартир, подготовке и оформлению пакета документов для члена ЖСК и подачи в регистрирующие органы по регистрации прав собственности и залогов.
4) сервисной компании для центров рефинансирования при сопровождении выданных и рефинансированных займов.
Иными словами, управляющая компания является универсальным брокером, предоставляющим комплексные услуги в режиме «одного окна». 

Вся деятельность управляющей компании и сети ЖСК по приему членов, внесению взносов, оформлению ипотечных кредитов, их рефинансированию, поэтапному финансированию застройщика, бухгалтерскому учету всех операций полностью автоматизирована с помощью специально разработанной для этой схемы единой информационной системы. 

Какие же преимущества имеет эта схема по сравнению с остальными? 

Во-первых, все приобретатели прав на квартиры объединены в одно юридическое лицо. При этом решается проблема залоговых отношений между дольщиками, так как эти отношения трансформированы в отношения пайщиков, регулируемые ЖК РФ и ГК РФ.
Во-вторых, появляется один источник финансирования (ЖСК) и один залогодержатель, что обеспечивает абсолютную прозрачность прав на залог. При этом кредит в банке может взять сам ЖСК, а не застройщик. В-третьих, для застройщика предельно упрощена процедура заключения и регистрации договора долевого участия, так как в этом случае заключается один договор и упрощается весь комплекс отношений между застройщиком и дольщиком. 

Дополнительными преимуществами схемы является следующее:

1) средства пайщиков ЖСК могут привлекаться еще до оформления застройщиком разрешения на строительство;
2) рекламную компанию ведет ЖСК, а не застройщик, так как Федеральным законом от 13 июня 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» (с последующими изменениями) именно ЖСК, а не застройщику, разрешена реклама вне Закона № 214-ФЗ;
3) пайщики ЖСК могут привлекать кредиты под залог пая, т.е. осуществлять «предипотечное» кредитование;
4) застройщик получает от пайщиков денежные средства не обремененные для него банковскими процентами 
5) привлечение денежных средств осуществляется по мере необходимости, что позволяет индексировать стоимость 1 кв. м жилья (пая) на разных стадиях строительства жилого дома; 
6) после окончания строительства дома ЖСК вместе с его пайщиками трансформируется в ТСЖ; 
7) при комплексном обустройстве территорий существенно облегчается передача социальной и коммунальной инфраструктуры муниципальным властям, при этом застройщик не несет дополнительной налоговой нагрузки. 

Таким образом, сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации позволяет застройщику на законных основаниях и без лишних проблем привлекать дешевые денежные ресурсы. При этом происходит разделение функций: застройщик строит, ЖСК привлекает пайщиков и организует финансирование. Права пайщиков в этом случае имеют двойную защиту Законом о долевом участии № 214-ФЗ и Жилищным Кодексом РФ, регулирующим деятельность ЖСК.

Финансирование строительства жилья на основе сочетания принципов долевого строительства и жилищной кооперации является авторским проектом, который зарегистрирован в Российском авторском обществе (Свидетельство № 13630 от 22 апреля 2008 г.).

Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования